Портал для отельеров о гостиничном бизнесе. Журнал Современный отель. Оборудование для гостиниц
Медиаресурс для владельцев, управляющих
и специалистов гостиничного бизнеса
Зачем нужен пиарщик в отеле?
Подписка на журнал  |  Реклама  |  Контакты редакции  |  Партнеры
ГлавнаяНовостиПрактика гостиничного бизнесаВсе для отелейТурбизнесЭкспертыВыставки, семинарыСвежий номер журнала
Оборудование, товары и услуги для гостиниц, отелейПроизводители, поставщики оборудования, товаров и услуг


Главная > Архив > Деловой журнал "Современный Отель" № 12, 2013
Практика гостиничного бизнеса / Инвестиции в гостиничный бизнес. Финансы

Инвестиционный потенциал

Среди экспертов инвестиционной конференции RusRealExpo-2013 были представители ведущих международных и российских гостиничных компаний
Среди экспертов инвестиционной конференции RusRealExpo-2013 были представители ведущих международных и российских гостиничных компаний
По словам Евгения Бугровского, в России из-за неверного распределения инвестиционных затрат часто приходится экономить на отделке и оснащении отелей
По словам Евгения Бугровского, в России из-за неверного распределения инвестиционных затрат часто приходится экономить на отделке и оснащении отелей
По словам Михаила Колесника, компания отдает приоритет работе с городскими отелями и не торопится включать в сеть курортные отели
По словам Михаила Колесника, компания отдает приоритет работе с городскими отелями и не торопится включать в сеть курортные отели
Чтобы избежать недоверия и претензий со стороны инвестора, Алексей Мусакин советует перенести основную долю выплат оператору с оборота на прибыль
Чтобы избежать недоверия и претензий со стороны инвестора, Алексей Мусакин советует перенести основную долю выплат оператору с оборота на прибыль
Блейк Андерсон-Бунтз прогнозирует рост инвестиций в бюджетный сегмент
Блейк Андерсон-Бунтз прогнозирует рост инвестиций в бюджетный сегмент
Сергей Шпилько отметил быстрый рост сегмента мини-отелей и хостелов в Москве
Сергей Шпилько отметил быстрый рост сегмента мини-отелей и хостелов в Москве
Уходящий год показывает, что гостиничный бизнес продолжает сохранять высокую привлекательность для инвесторов. Этому способствуют не только развитие бизнес-активности в крупных городах и подготовка к крупным событиям. Новые проекты также появляются в сегментах загородного, курортного отдыха и в популярных туристических зонах. Тенденции инвестирования, уровень интереса российских инвесторов к международным брендам, трудности взаимодействия инвестора и оператора стали основными темами инвестиционной конференции первого Международного выставочного форума рынка недвижимости, инвестиций и проектов развития территорий России RusRealExpo-2013. Организаторы мероприятия — Комитет по туризму и гостиничному хозяйству Москвы и компания Cronwell Management.

Преимущества бюджетного сегмента для инвестора
- Эксперты прогнозируют в бюджетном сегменте отельного бизнеса рост, опережающий другие сегменты
- Концепция бюджетного отеля подходит для любого рынка
- Малое количество конкурентов в российском сегменте бюджетных отелей
- Низкие затраты на строительство и реконструкцию отеля
- Масштабируемость модели бюджетного отеля
- Низкие эксплуатационные расходы
- Минимальные издержки на продвижение продукта
- Более простое управление, чем управление объектом высокого класса



Окупаемость проекта определяет формат


В целом, отмечают эксперты, сроки окупаемости гостиничных проектов в посткризисный период значительно возросли. Если в 2000–2008 годах возврат инвестиций в открытие средних и крупных отелей составлял 5–7 лет, сегодня на это потребуется от 8 до 15 лет. В случае с малыми отелями окупаемость увеличилась с 3–5 до 5–7 лет. В числе факторов, влияющих на сроки окупаемости гостиничного проекта, — местоположение, размер и формат гостиницы. По данным исследования компании Heliopark Hotels&Resorts, быстрее — всего за 2–5 лет — сегодня окупаются мини-отели и гостиницы с почасовой оплатой. Также перспективным сегментом для инвестирования являются бутик-отели и отели уровня 4–5 «звезд» в крупных городах. В этом случае есть шанс окупить проект за 5–7 лет. Возврат инвестиций в городской отель уровня «3 звезды» потребует чуть больше времени — 6–8 лет. Наиболее рискованными, с точки зрения инвестирования, являются проекты загородных отелей, которые окупаются 9–11 лет, и курортных гостиниц с ярко выраженной сезонностью (свыше 10 лет).

— В структуре инвестиционных затрат, если рассмотреть их на примере городского отеля, самую большую долю составляют инженерные системы и оборудование (35%) и строительно-монтажные работы (24%), — отметил Евгений Бугровский, директор по управлению сетью отелей Heliopark Hotels&Resorts. — 15% от инвестиционных затрат следует закладывать на отделочные работы, 12,5% — на оснащение отеля. Еще 11% — это подготовительные работы и 2,5% — благоустройство территории. Распространенная проблема российских инвесторов — неверное распределение инвестиционных затрат. В результате когда мы подходим к периоду запуска, средств уже практически не остается, и в дальнейшем мы вынуждены экономить буквально на всем. Например, в номера приобретаются более бюджетные модели телевизоров, что вызывает нарекания у гостя и, как следствие, влияет на сроки окупаемости проекта.


Бюджетные отели — перспективный сегмент


Участники конференции отметили, что, несмотря на то что интерес инвесторов к вложению средств в престижные имиджевые проекты в сегменте 4–5 «звезд» сегодня сохраняется, параллельно наблюдается и рост интереса к отелям эконом-класса.

— Основной потребитель услуг отелей в российских регионах — это командированный с бюджетом на проживание от 1 до 2,5 тыс. руб. в сутки, — отмечает Блейк Андерсон-Бунтз, генеральный директор компании Hospitality Management. — Сегодня эти люди чаще всего проживают в съемных квартирах и хостелах по причине отсутствия достаточного количества отелей бюджетного уровня. В ближайшие годы мы прогнозируем в бюджетном секторе рост, опережающий другие сегменты гостиничного рынка. К преимуществам инвестирования в бюджетные отели я бы отнес низкие затраты на строительство, определенную гибкость в выборе помещения для отеля, низкие эксплуатационные расходы, минимальные издержки на продвижение и продажу продукта, высокую востребованность услуг бюджетных отелей в кризисные периоды. Зарубежный опыт показывает, что EBITDA бюджетного отеля, кроме аренды, может достигать 50–70%. Загрузка отелей этого класса колеблется в диапазоне 70–90%. Бюджетный отель загружается намного быстрее отеля высокого уровня, а значит, и управление такой гостиницей проще. Это имеет особое значение, когда инвестор реализует гостиничный проект впервые. Кроме того, реализовать уровень сервиса, ожидаемый потребителем, в гостинице бюджетного класса проще. Чем выше уровень продукта, тем более высокопрофессиональная команда необходима отелю. Выбор бюджетной концепции отеля инвестором позволяет значительно упростить кадровый вопрос.

В то же время, в России есть серьезные барьеры, сдерживающие строительство отелей экономического и туристического класса.

— Затраты на приобретение земельного участка и подключение к городским сетям одинаковы для отелей любого класса, — отмечает Алексей Мусакин, генеральный директор УК Cronwell Management. — Строительство гостиницы экономического класса (до отделки) позволит сэкономить всего 10–15% по сравнению с отелем более высокого класса. Затраты на отделку и открытие в случае с экономичным отелем будут ниже на 25–30%. Потенциальная операционная рентабельность для отеля экономического класса ниже, по сравнению с отелем более высокого класса, в полтора раза. При этом если построена гостиница уровня «4 звезды», мы можем продавать номер в 2–3 раза дороже. Но если по этой цене он не востребован, снижаем цену до уровня «3 звезд». В Греции, например, действующее законодательство не допускает подобных ценовых маневров: если, изначально выбрав более высокую категорию объекта, вы не можете продать свой номер по цене «4 звезд», то разоряетесь.

Эффективными стимулирующими мерами, по мнению эксперта, могли бы служить льготы при продаже объекта недвижимости городом, при условии, что он будет использован для открытия отеля бюджетного класса, и более выгодные условия подключения к городским сетям.


Цена бренда


Еще одна тема, которую затронули участники инвестиционной конференции, — актуальность привлечения инвесторами международных брендов.

— Если до финансового кризиса 2008 года большинство инвесторов, которых мы консультировали, настаивали на том, что им нужен западный бренд, сегодня с таким требованием мы сталкиваемся намного реже, — поделился Блейк Андерсон-Бунтз. — Как правило, это имеет особое значение в тех случаях, когда отель в значительной мере ориентирован на прием зарубежного гостя и если собственник предполагает в дальнейшем этот объект продать.

Впрочем, все чаще инвесторы отказываются от идеи отдать объект в управление международной компании. В числе наиболее частых причин — желание собственника отеля работать по договору аренды и иметь гарантированный ежемесячный платеж. Международные гостиничные операторы обычно не рассматривают такой вариант сотрудничества с инвестором. Также некоторых инвесторов останавливают жесткие контрактные условия и длительность периода, на который заключается соглашение.

— Одна из причин, по которой инвесторы все чаще обращают внимание на российские гостиничные бренды, в том, что мы работаем на основе мягкого консалтингового договора, который можно прервать через суд в любой момент, — отмечает Алексей Мусакин. — По российскому законодательству, в отличие от международного права, договора управления не существует вообще. В нашей стране он равен договору консалтинга.

Нужно отметить, что, несмотря на политику активной экспансии в России, западные компании продолжают быть весьма избирательными в отборе объектов, которые готовы развивать под своими брендами.

— В основном в нашем российском портфолио присутствуют городские отели, — подчеркивает Михаил Колесник, директор по развитию в России и странах СНГ компании Marriott International. — Если поступают предложения от владельцев курортных отелей, мы их рассматриваем с известной долей осторожности и часто рекомендуем развиваться самостоятельно, без бренда. Мы также вынуждены отказывать в тех случаях, когда площадь будущего строительства не позволяет достичь определенного количества номеров или разместить все необходимые общественные зоны.

— Нам часто приходится отказывать потому, что инвестор приходит к нам в тот период, когда проектирование отеля завершено и моменты, определяющие безопасность гостя, уже определены, — говорит Мария Знова, директор по развитию бизнеса The Carlson Rezidor Hotel Group. — Такие объекты не отвечают международным стандартам. При этом мы не исключаем варианты, когда необходимо конвертировать под международный бренд советскую гостиницу. По опыту нашей компании, это работает.


Инвестор и оператор: трудности взаимодействия


Алексей Мусакин отметил, что сегодня в России можно выделить три типа инвесторов. Первый — это частный инвестор, как правило, небольшой гостиницы до 50–60 номеров. Обычно он ведет бизнес сам, но, понимая в какой-то момент, что доходность не позволяет ему покрыть операционные убытки, ищет консультанта или привлекает управляющую компанию. Второй тип — это частный инвестор со стороны, который решил попробовать себя в новой сфере бизнеса или получил отель в виде возвращенного кредита (в случае с банками). Задача такого инвестора — не столько получать операционный доход, сколько капитализировать и продать предприятие с выгодой для себя. И третий тип инвестора — это государство. У любого инвестора два ключевых интереса. Первый — гарантированная доходность и плановый бюджет. Отсюда — часто встречающееся желание сдать отель в аренду. Второй интерес — капитализация. Эта задача достаточно сложная, поскольку рынок отельных покупателей уже, чем рынок покупателей офисов или жилой недвижимости, что объясняется невозможностью дать объекту другое функциональное назначение.

— В отношениях между инвестором и оператором существует ряд достаточно тонких моментов, — отмечает Алексей Мусакин. — Так, большинство инвесторов опасаются, правильно ли используется их имущество. Часто они предполагают, что подделывается финансовая отчетность. Инвестор недоволен, что оператор постоянно требует денег на ремонт и реновацию. Всегда есть опасение, стал ли отель дороже после работы оператора. Кроме того, инвестору кажется, что оператор ни за что не отвечает. Действительно, международный оператор не подпишет ни одного обязательства по бюджету. Точнее, он может подписать бизнес-план, но если его не выполнил, то не теряет ничего кроме доли от прибыли, которая будет меньше, чем планировалось. Свою долю от выручки он все равно получит.

Кроме того, есть специфическая проблема российского управления. Приходя в отель, владелец пытается руководить всеми сотрудниками, включая горничных. В лондонском праве, например, собственнику запрещено вмешиваться в работу гостиницы, за качество работы которой отвечает управляющая компания. Это нарушение, которое влечет судебное разбирательство со стороны оператора и штрафные санкции в отношении собственника. На Западе единственное право собственника — получать финансовую отчетность, проверять ее и подписывать.

Есть несколько способов решения проблем, возникающих при взаимодействии оператора и собственника.

— Можно фондировать 2–3% от прибыли или выручки, в зависимости от размера отеля, — говорит Алексей Мусакин. — Эта доля будет использоваться для проведения профилактических и крупных ремонтов в отеле раз в несколько лет. Для преодоления сомнений инвестора очень важно правильно построить отчетность и аудит. Инвестор может проводить финансовый аудит, используя как российскую, так и международную отчетность, в зависимости от того, какую лучше знает. Еще одна рекомендация — перенести основную долю выплат оператору с оборота на прибыль. Инвестору спокойнее, когда он понимает, что управляющая компания максимально заинтересована в увеличении прибыли.


Столичный рынок прирастает мини-отелями


Сергей Шпилько, председатель Комитета по туризму и гостиничному хозяйству Москвы, познакомил участников конференции с состоянием гостиничного рынка Москвы. Он отметил, что услуги размещения в столице сегодня предлагают более 400 гостиниц. В конце 2013 — начале 2014 года к ним добавятся еще 28 средств размещения с общим номерным фондом более 2000 единиц. Одной из наиболее важных тенденций является динамичное развитие сегмента мини-отелей и хостелов. Если в 2010 году число маломестных средств размещения составляло 172, то сегодня их уже 235. Причем число хостелов за этот же период увеличилось с 37 до 101. Средняя цена номера в московском отеле, по данным гостиничной системы обмена информацией, составляет сегодня около 3 тыс. руб. Среднегодовая загрузка московских отелей — 61–67%. Сергей Шпилько отметил, что загрузка отелей эконом-класса за три последних года выросла на 10%. Еще одна важная тенденция — активное развитие рынка сервисных апартаментов. По разным оценкам, их насчитывается от 1800 до 2000 единиц.

— Стоит отметить, что число туристов, посетивших Москву, за период 2010–2012 годов выросло на миллион человек и составило в 2012 году 5,1 млн. человек, — отметил Сергей Шпилько. — При этом сегодня Комитет максимальное внимание уделяет загрузке отелей в низкий сезон: летом, зимой, в выходные и праздничные дни. В летние месяцы эту задачу удалось решить, улучшилась ситуация по январю, однако пока еще «проседают» ноябрь и декабрь. Текущая загрузка говорит о том, что существующее предложение удовлетворяет спрос, но если мы планируем развивать Москву как международный финансовый центр, необходимо значительно увеличить объемы гостиничного строительства и реконструкции объектов постройки 50–60-х годов прошлого века.

Одной из главных задач Сергей Шпилько назвал классификацию средств размещения к Чемпионату мира по футболу 2018 года. Согласно Федеральному закону №108-ФЗ, эту процедуру необходимо завершить до 1 июля 2015 года. Он отметил, что это сложная задача с учетом того, что сегодня процедуру классификации прошли только 35 столичных гостиниц. Классификация одной гостиницы занимает около двух месяцев, а ее стоимость составляет от 30 до 70 тыс. руб. На сегодня в Москве аккредитованы 13 органов классификации.

К проблемам инвестирования в строительство гостиниц в Москве эксперты отнесли отсутствие открытого рынка земельных участков, пригодных для строительства гостиниц. Схема размещения гостиниц, разработанная в Москве, практически не имела применения, поскольку более 70% представленных площадок, по данным последних исследований, проведенных по заказу Комитета по туризму и гостиничному хозяйству Москвы, не подходили для строительства гостиниц. В числе недостатков существующего законодательства также были отмечены ограничения и отсутствие льгот при создании инвестором гостиничного предприятия и недостаточность нормативных актов, стимулирующих создание в столице гостиниц эконом-класса.

Что вызывает опасения и недовольство инвестора:

- правильно ли используется его имущество
- не подделывается ли финансовая отчетность
- стал ли отель дороже после работы оператора
- оператор постоянно требует деньги на ремонт и реновацию отеля
- инвестору кажется, что оператор ни за что не отвечает



Пути оптимизации отношений оператора с инвестором

- Фондирование процента от прибыли или выручки на проведение ремонта и реновации отеля
- Правильно построенная отчетность и аудит
- Четко прописанные договоры
- Перенос основной доли выплат оператору с оборота на прибыль

По материалам презентации Алексея Мусакина





Содержание профессионального журнала Современный отель, Декабрь 2013

Медиа-кит    Реклама в журнале   Подписка на журнал    Архив журнала   


Комментарии
Сообщений нет

Добавьте свое мнение:
Ваше имя (ник)*
Ваш email
Тема сообщения
Ваше сообщение*
Введите число на единицу меньше указанного 36298   




    Назад    Выставки       


В номере
Подскочившая температура отельного бизнеса Полная версия печатной статьи
 
Russian Hospitality Awards назвала лучших представителей сферы гостеприимства за 2017 год Полная версия печатной статьи
 
Есть ли жизнь после чемпионата мира?
 
Городской отель: базовые цены… базовые ценности…
 
Алена Енова: «За гостем нужно будет бежать и колготки ему подтягивать»
 
Возвращение к истокам
 
Революцию на отельном рынке заказывали?
 
Ирина Назарук: «На небольшом объекте цена ошибки высока»
 
Облачный сервис для безоблачного настоящего и будущего Полная версия печатной статьи
 
Как за 3 минуты начать управлять отелем? Быстрый старт Bnovo! Полная версия печатной статьи
 
Спа в отеле: если есть возможность вылезти из подвала, сделайте это! Полная версия печатной статьи
 
Зона комфорта Полная версия печатной статьи
 
Екатерина Егорова: «Надо всегда поднимать планку, тогда ее не уронишь»
 
Отельная недвижимость Выгодные инвестиции Полная версия печатной статьи
 
Виктория Касьяненко: «Самое главное — не стричь всех под одну гребенку»
 
Артем Збых: «Самый эффективный инструмент безопасности — создание сильной и многогранной культуры бренда»
 
Тамара Авдеева: «Чтобы низкий сезон не оказался провальным, работу нужно начинать уже сейчас»
 
Загородный отдых снова в тренде
 
Наталия Белякова: «Отель — витрина дестинации» Полная версия печатной статьи
 
Рецепт сладкой жизни для отельера и ресторатора Полная версия печатной статьи
 
Важно быть в тренде Полная версия печатной статьи
 

Click to view the full digital publication online
Вышел электронный журнал "Искусство гостеприимства" №1
PDF-версия (11Мб)
068
Полезное
» Сантехническое оборудование для гостиниц. Villeroy & Bosh
» Профессиональные моющие средства, уборочное оборудование. Флитсервис
» Текстильное оснащение отелей и ресторанов. Togas
» IT-решения для отелей. BNovo
» Профессиональное оснащение гостиниц. Еврономер
» Текстиль для гостиниц, отелей, ресторанов от стандарта до эксклюзива. Славянский текстиль
» Бюро технологий и дизайна для СПА и Велнес.. ALFA SPA Design
» Электронные замки для отелей. Смартек
» Комплексная автоматизация гостиниц, отелей, ресторанов. ГК ККС
» Типография, которая все понимает. Премиум-пресс


все →
Эксперты
(Интервью, мнения, блоги)
Виктория Касьяненко
Гостиница в кризисе: что делать?
Михаил Веричев
Лобби как источник дохода
Анна Шишкина
Анна Шишкина: «В эпоху повышенной креативности не стоит забывать, что отельный бизнес консервативный и долгосрочный»
Елена Гладилина
Галина Анохина
Галина Анохина: «Мы даем инструменты для успешного развития отеля»
Евгений Еременко
Основы кадровой безопасности в отеле
Константин Царьков
» Online-анонс » Архив
» Реклама » Подписка
» Online-журнал » О журнале
Свежий номер
Профессиональный журнал 'Современный отель'
Предложить тему

Темы публикаций
Контакты редакции   |   Реклама на сайте   |   Подписка на журнал
Издательство "Наша деловая пресса" | Журнал "РесторановедЪ" | Журнал "Современный отель" | Журнал "Практика торговли. Торговое оборудование." 
Перепечатка и использование материалов портала Hotelexecutive.ru о гостиничном бизнесе и делового журнала "Современный отель" разрешены только с активной ссылкой на Hotelexecutive.ru и с предварительного разрешения редакции. ООО "Издательство "Наша деловая пресса"
© 2011 - 2015
Медиагруппа "Лучший Выбор"