Портал для отельеров о гостиничном бизнесе. Журнал Современный отель. Оборудование для гостиниц
Медиаресурс для владельцев, управляющих
и специалистов гостиничного бизнеса
Кирилл Иртюга, Основатель и генеральный директор УК Кирилл Иртюга
Основатель и генеральный директор УК
Кирилл Иртюга: «Отель – это не про спокойствие, это про работу каждый день»
Подписка на журнал  |  Реклама  |  Контакты редакции  |  Партнеры
ГлавнаяНовостиПрактика гостиничного бизнесаВсе для отелейТурбизнесЭкспертыВыставки, семинарыСвежий номер журнала
Оборудование, товары и услуги для гостиниц, отелейПроизводители, поставщики оборудования, товаров и услуг
Главная > Архив > Деловой журнал "Современный Отель" № 7, 2017
Практика гостиничного бизнеса / Другие актуальные темы

Реновация средства размещения. Быть или не быть?

Тема номера

 Андрей Волохов, управляющий партнер компании VAP Consulting
Андрей Волохов, управляющий партнер компании VAP Consulting
Перед тем как начать реновацию (а по сути — капитальный ремонт) отеля, вы, прежде всего, должны ответить себе на вопрос, зачем. После этого последуют и другие. Ниже я перечислил только некоторые из них, так как ответ на каждый порождает с десяток новых.

Чего вы ждете от реновации? Каким вы видите конечный результат? Сколько денег планируете потратить? В каком объеме собираетесь ее провести (ограничитесь ли только номерным фондом или затронете общественные зоны, медицинскую часть, бассейн, кухню, инженерные системы и т. п.)?

Итак, подавляющее большинство собственников, отвечая на вопрос, зачем проводить реновацию, уверены в том, что после реновации их средство размещения будет приносить в разы больший доход. И они, безусловно, правы. Но, прежде чем дать старт проекту с условным названием «Реновация», мы должны четко понять, что красивый внешний вид помещения (новые обои, мебель, осветительные приборы, уютная постель, новая сантехника, плитка и ковролин, окна и двери) не будет иметь никакого значения, если течет канализационный стояк, а горячая и холодная вода просто не льется из новенького смесителя, зимой холодные батареи, а летом не работает кондиционер.

Поэтому, прежде чем войти в проект «Реновация», необходимо выполнить детальное и честное техническое обследование вашего объекта, провести честный опрос всех сотрудников службы главного инженера, если отель действующий, то есть выявить максимальное количество его слабых сторон, кроме очевидных вроде старых и выцветших обоев, старой и поцарапанной мебель, продавленных матрасов, немодного дизайна и т. п.

Инженерные сети и системы — это сердце и кровеносная система здания. Каркас, стены, фундамент — скелет. Если у человека болит нога, он не может ходить. Так и со зданиями: если текут трубы или кровля, в них невозможно жить.

Ведь не стоит забывать, что тотальная реновация или капитальный ремонт с заменой всех инженерных систем производится в основном в зданиях советского периода постройки. В тех, что были возведены в 70‑х, 80‑х годах прошлого века и чей срок службы вряд ли превышает 25–30 лет. И таких объектов большинство. Это действующие санатории, пансионаты и дома отдыха, которые неизвестно как эксплуатировались и эксплуатировались ли вообще в лихие 90‑е и каковых большинство.

После того, как техническое обследование выполнено, наиболее слабые и неочевидные стороны объекта выявлены, необходимо просчитать стоимость реновации. Помимо выполнения выданных в результате технического обследования рекомендаций она будет включать:

• разработку архитектурно-дизайнерских решений;

• строительство модельных номеров по разработанному проекту дизайна интерьеров;

• разработку проекта инженерных сетей и систем объекта либо их модернизации, включая противопожарные и другие слаботочные разделы (Интернет, телефония, контроль доступа и т. д.) плюс физическую реализацию;

• разработку технологических проектов медицинской и оздоровительной частей здания, пищеблока и кухни плюс физическую реализацию;

• комплектацию объекта чистовыми отделочными материалами, мебелью и операционным оборудованием;

• СМР, наконец;

• другие разделы.

Очень часто по результатам честного технического обследования выясняется, что отель (даже с учетом произведенного капитального ремонта) прослужит еще максимум 15 лет. А по результатам формирования оценочного бюджета и составления бизнес-модели проекта реновации получается, что инвестиционные затраты в два раза превышают аналогичные траты при возведении нового здания, а срок окупаемости приближается к 15 годам.

Так стоит ли затевать полноценную реновацию? Может быть, достаточно ограничиться косметическим ремонтом помещений, отремонтировать существующие инженерные сети и системы, обновить мебель и поменять кухонное оборудование?

И это мы говорили про большие объекты: санатории, пансионаты, дома отдыха от ста номеров и более, расположенные в зданиях из сборного железобетона советского периода постройки.

Но ведь существуют еще и объекты меньшего формата, в кирпичных домах более старой постройки. Как действовать там?

Алгоритм точно такой же. Ниже представлена принципиальная схема, по которой нужно действовать в любом случае, если вы предполагаете войти в проект «Реновация».

Я специально не стал писать в схеме (см. в конце статьи)слово реновация, так как мы, по факту, создаем новое средство размещения на базе старого, а написал «приспособление». Ведь, как это обычно бывает, любой собственник в самом начале — в момент, когда пришла идея о реновации, — планирует увеличить площадь номера, добавить те или иные помещения или изменить функциональное назначение существующих. А это не только перепланировка, не только новые перегородки из гипсокартона, это еще и прокладка новых инженерных сетей. А существующие инженерные сети выдержат дополнительную нагрузку? А выделенных мощностей на здание хватит? Особенно по электричеству, которого всегда дефицит, или по горячему и холодному водоснабжению, как в Крыму?

Итак, вы выполнили все пункты схемы выше. Проект получился нерентабельным. Что же делать? Ведь здесь не только простое человеческое желание получить достойный продукт, но объективная необходимость модернизации. Ведь гость не едет и все разваливается.

Ответ прост. Как я уже указал ранее: мы не уходим в глобальную реновацию, а принимаем решение ограничиться косметическим ремонтом, заменить изношенную мебель и оборудование, отремонтировать то, что можно отремонтировать. Параллельно, естественно, просчитываем реализацию проекта по данному сценарию.

Еще один интересный момент — временной фактор. Сколько времени потребуется на реновацию? Ответ вытекает из результатов работы по решению выше обозначенных вопросов.


Тотальная реновация или капитальный ремонт с заменой всех инженерных систем производится в основном в зданиях советского периода постройки.


Но самое главное — это план реновации. Каким образом вы планируете ее осуществить? Без закрытия вашего средства размещения — например, реновация по корпусам, по этажам, по инженерному стволу — или с закрытием?

Любой строительный подрядчик, с которым вы начнете вести диалог, будет настаивать на 100%-ном закрытии объекта и окажется прав. Так дешевле для вас, выгоднее для подрядчика и быстрее.

Но есть нюанс — потеря призрачных доходов от вашей стоимости за период закрытия. Что делать? Какой вариант выбрать?

Решение опять очевидно. Посчитать упущенную выгоду, оценить репутационные потери при частичном закрытии объекта (шум, грязь и т. п.) и сравнить со стоимостью СМР при первом и втором варианте (100%-ное/частичное закрытие), естественно, с учетом временного фактора.

В любом случае, единственно верного решения при реновации нет. Проект «Реновация» только на первый взгляд кажется простым и менее затратным, чем новое строительство. Но это не так, к сожалению. Выход один: вдумчиво и скрупулезно просчитывать ситуацию, каждый шаг. И объективно оценивать все риски при каждом варианте. Как финансовые, так и репутационные.






Содержание профессионального журнала Современный отель, Июль 2017

Медиа-кит    Реклама в журнале   Подписка на журнал    Архив журнала   


Комментарии
Сообщений нет

Добавьте свое мнение:
Ваше имя (ник)*
Ваш email
Тема сообщения
Ваше сообщение*
Введите число на единицу меньше указанного 36404   




    Назад    Выставки       


В номере
От редакции Полная версия печатной статьи
 
Даниил Несмеянов: «Многим кажется, будто клиент все-гда прав, это не так, случаи бывают разные» Полная версия печатной статьи
 
SMM-стратегия для независимых отелей: известность, репутация, лояльность Полная версия печатной статьи
 
Отельный комплекс GAMMA: элитарность и театральный шик Полная версия печатной статьи
 
Креативный редевелопмент – новый тренд гостиничного бизнеса Полная версия печатной статьи
 
Доступная среда в отеле Полная версия печатной статьи
 
Здоровье сотрудников – залог процветания отеля Полная версия печатной статьи
 
Севара Тюрина: «Каждому эйчару нужно немного быть психологом»
 
Апарты набирают популярность Полная версия печатной статьи
 
Сетевые или независимые отели: кто успешнее? Полная версия печатной статьи
 
10 правил, которым ежедневно следует успешный руководитель отдела продаж Полная версия печатной статьи
 


068
Полезное
» Сантехническое оборудование для гостиниц. Villeroy & Bosh
» Профессиональные моющие средства, уборочное оборудование. Флитсервис
» Текстильное оснащение отелей и ресторанов. Togas
» IT-решения для отелей. BNovo
» Профессиональное оснащение гостиниц. Еврономер
» Текстиль для гостиниц, отелей, ресторанов от стандарта до эксклюзива. Славянский текстиль
» Бюро технологий и дизайна для СПА и Велнес.. ALFA SPA Design
» Электронные замки для отелей. Смартек
» Комплексная автоматизация гостиниц, отелей, ресторанов. ГК ККС
» Типография, которая все понимает. Премиум-пресс




все →
Эксперты
(Интервью, мнения, блоги)
Виктория Касьяненко
Гостиница в кризисе: что делать?
Михаил Веричев
Лобби как источник дохода
Анна Шишкина
Анна Шишкина: «В эпоху повышенной креативности не стоит забывать, что отельный бизнес консервативный и долгосрочный»
Елена Гладилина
Галина Анохина
Галина Анохина: «Мы даем инструменты для успешного развития отеля»
Евгений Еременко
Основы кадровой безопасности в отеле
Константин Царьков
» Online-анонс » Архив
» Подписка
» Online-журнал » О журнале
Свежий номер
Профессиональный журнал 'Современный отель'
Предложить тему


Темы публикаций
Контакты редакции  |  Реклама на сайте  |  Подписка на журнал
Журнал "Современный отель"